陳杰

　　●房地產調控正處于關鍵時期

　　●市場出現(xiàn)要求放松調控呼聲

　　●應穩(wěn)定市場預期不輕易收兵

　　●避免讓房地產投資淪為賭博

　　當前房地產調控正處于關鍵時期。從各種市場信息中介機構所反映的數(shù)據(jù)來看，主要城市的房價沒有出現(xiàn)明顯松動，買賣雙方還處于觀望階段，市場格局沒有出現(xiàn)根本改觀。

　　然而，已經有很多呼聲在大力要求放松房地產調控。這種訴求有各種各樣的動機，主要有兩種觀點。第一個是所謂“房地產支柱產業(yè)論”。持這種主張的人聲稱房地產業(yè)聯(lián)系眾多上下游產業(yè)，再不放松房產調控，開發(fā)商投資意愿下降，將嚴重影響經濟增長，甚至拿“如果樓市繼續(xù)低迷，從事建筑的農民工將大量失業(yè)”來給政府施壓。第二個是拿銀行的房地產貸款來說事。一些人聲稱，如果繼續(xù)調控樓市，房價有大跌危險，將導致大規(guī)模的銀行壞賬，使中國面臨全局性的金融風險�？梢哉f，這兩方面都是對長久以來盛行的“房地產綁架中國論”的演繹。

　　目前各個銀行紛紛聲稱，通過壓力測試表明，房產降價30%仍可承受，不擔心壞賬的發(fā)生。而且2008年樓市最“嚴寒”時中國也沒有爆發(fā)大面積的按揭壞賬，這與中國不存在個人破產制度、居民信貸消費行為保守等有直接關系，所以這方面的擔心不是反對房產調控的主流依據(jù)。

　　關于房地產市場惡化會拖累經濟增長的呼聲，首先必須承認，房地產業(yè)確實對中國經濟很重要。不僅中國如此，它對各個國家都很重要，否則也不會因為美國樓市一衰退就導致美國乃至全球經濟大出血。不過，需要著重說明的是，房地產業(yè)對宏觀經濟的重要性主要通過投資這個過程來實現(xiàn)，房地產投資過程中才發(fā)生了對其他產業(yè)復雜而意義重大的關聯(lián)作用。目前房地產投資占中國固定資產投資的20%左右，也就是GDP的10%左右。再考慮到對相關產業(yè)投資的影響，諸如水泥、鋼材、建材、建筑、家具等等，存在很長的多達數(shù)十個的產業(yè)鏈，房地產對GDP的影響確實很大。然而，房屋一旦竣工到了銷售環(huán)節(jié)，銷售額或更具體地說房價的高低，就只對開發(fā)商的利潤有影響，與其他產業(yè)發(fā)展、經濟增長毫無直接關系。拿宏觀經濟學的術語來說，只有房地產投資才計入GDP，新建商品房銷售額不計入GDP，更別說二手房的銷售額了。當然，在GDP的統(tǒng)計中，房地產業(yè)從業(yè)人員服務所創(chuàng)造的凈增加值也計入GDP，但這部分目前只占我國GDP不到4%，在第三產業(yè)中也僅占10%左右，而且包括房地產從業(yè)者為各類購房者和租房者提供的各種服務所創(chuàng)造的價值。

　　我們需要回答的是，此輪房產調控對房地產投資究竟有多大影響，或者更具體一點，房價如果走低，一定會帶來房地產投資大規(guī)模下降嗎？

　　筆者研究了歷史上的情況，以為這樣的擔心并不必要。一般的邏輯認為，房價下降會減少開發(fā)商的投資意愿，房價高漲才會刺激開發(fā)商的投資擴張。但從中國房地產市場近年的情況看，房地產投資的增幅與房價漲跌之間并不存在很強的關聯(lián)度，往往還有一定的背離。今年以來高速增長的房地產投資有沒有可能因為本輪調控戛然而止，甚至出現(xiàn)負增長，目前還難有人可以準確預測。但至少從較長時期的歷史經驗來看，除了2009年上半年，2000年后中國房地產投資的增速就從來沒有低于20%。

　　房地產投資與房價之間的關聯(lián)性不大，這個發(fā)現(xiàn)看起來似乎有些背離人們通常的理念。但仔細想想，并非沒有道理。中國還處于持續(xù)高速城市化階段，對商品住房需求非常大，這個黃金發(fā)展期還將持續(xù)較長時間，幾乎所有房地產公司都對中國長期房地產市場相當看好，加上房地產項目的調整成本很大，大多數(shù)開發(fā)商不會因為短期的政策調整就上馬或下馬項目。事實上，在價格溫和、預期穩(wěn)定的市場環(huán)境下，開發(fā)商才更愿意放心大膽、開足馬力進行投資。1997年—2003年房價增幅十分溫和，但住宅房地產投資都在年26%以上的高位增長，就是明證。

　　從這個角度說，正是著眼于保經濟增長、穩(wěn)定房地產投資，本輪房產調控才應該不達目標不罷休，一定要達到穩(wěn)定房價預期的目標，讓沉迷于為促成房價暴漲而獲得暴利的房地產公司清醒，著眼于長遠戰(zhàn)略來做理性和可持續(xù)的投資。房地產投資穩(wěn)定了，經濟增長才有穩(wěn)定牢固的基礎。否則，如果連這輪聲勢這么浩大的調控都無功而返了，那么市場再沒有可預期的長遠前景可言。房地產投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經濟增長才是最大的威脅。

　　(作者為復旦大學管理學院副教授)