發(fā)表評論 “面多了加水，水多了加面……”在房地產上市公司披露的2007年年報中，我們似乎看到了房地產商陷入了“水面困局”而不能自拔的境況。
不論是全國性的還是地區(qū)性的房地產上市公司，其年報數據都相當亮麗，集中反映了過去一年全國房地產業(yè)的高度繁榮。即使面對嚴峻的調控形勢，數十家房地產上市公司在年報中表現得亦是相當鎮(zhèn)定從容，似乎調控是對人而不是對己。他們幾乎眾口一詞地表示，將利用宏觀調控所帶來的行業(yè)整合時機，通過多渠道融資繼續(xù)囤地擴張。這樣的論調，不禁讓人回想起2005年調控力度加大背景下的房地產商“圈地熱”。
世易時移。時隔兩年之后，面對更加嚴厲的調控政策和更加嚴峻的市場環(huán)境，房地產商仍高舉囤地擴張大旗，還在玩“土地+資金”的游戲，但其中所蘊含的經營風險與兩年前已不可同日而語。
自2004年政府調控房地產業(yè)至今，銀根和地根不斷緊縮，再加上政府保障性住房(包括廉租房、經濟適用房、限價房)政策的逐步落實，綜合性調控政策的累積效應正在形成，這直接造成了購房者對未來房價繼續(xù)上漲不再抱有很大的預期，持幣觀望氣氛再次彌漫樓市。
事實上，去年四季度至今房價快速上漲勢頭戛然而止，降價、打折等兩年多未見的促銷手段重現樓市，“拐點論”在這樣的背景下興起便不難理解。房地產業(yè)龍頭老大萬科率先在全國范圍內的降價促銷沖擊波，激蕩著更多的房地產商加入打折賣樓的行列，繁榮時期的捂盤待高價而沽，成為少數勇敢房地產商的賭博行為。
萬科降價促銷的背后，最現實的考慮是加快銷售進度，加速資金回籠，通過提高周轉率化解資金壓力。實際上，差不多所有的房地產商當前都患有資金饑渴癥。觀察房地產公司2007年報，它們的經營性現金流幾乎全部是負數，這表明賣樓所得款項到手后立即就被開發(fā)商投入到購置新土地或者新項目的建設上去了。
房地產商在年報中紛紛表示，將通過多種渠道融資解決發(fā)展的資金問題，但兩大最主要渠道銀行和證券市場大門的完全打開，目前看仍然只是奢望。
從緊的貨幣政策下，今后銀行對地產商的放貸和對購房者的放貸將繼續(xù)緊縮。過去“付少量定金拿地——質押土地獲得貸款開發(fā)樓盤——賣樓回款后歸還貸款本息”的開發(fā)模式，在銀根緊縮下運作起來難度加大，房地產業(yè)的“準金融行業(yè)”特性在嚴格調控下將大大褪色。
盡管近期有地產商的IPO和配股再融資獲得放行，但業(yè)內人士認為，當前房地產公司通過證券市場直接融資的口子完全放開還不大可能。而發(fā)行信托產品融資、吸引外資注資等途徑也受到政策控制，難有大的作為。
資金之“水”與土地之“面”的矛盾，對于房地產開發(fā)企業(yè)而言總是存在的，但是在調控重壓下，兩者孰輕孰重的爭論，說到底就是“囤地為王”還是“現金為王”的問題。在年報中我們看到，眾多房地產公司“魚和熊掌”都要的情緒依然濃重。
當貪婪完全蓋過了恐懼，福兮禍兮？唯有今后的市場才會給出正確的答案。(黃俊峰)
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