針對4月15日即將實施的存量房資金監(jiān)管，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會昨天下發(fā)了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規(guī)定》(以下簡稱“管理規(guī)定”)，其中明確指出除了二手房買賣雙方自行約定付款方式外，通過中介公司成交的房產要按付款比例不同，實行四種辦理程序。
中大恒基相關負責人分析，管理規(guī)定與之前交易最大的區(qū)別就是有了“辦結單”。無論怎樣結算交易資金，都是房屋權屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結單”，然后由賣房人向保證機構提交“辦結單”，再由保證機構通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣房人。
21世紀不動產北京區(qū)域副總經理寇海龍認為，“這樣操作對于急于變現(xiàn)的售房人來說手續(xù)相對冗長，但同時提高了交易的安全系數(shù)，并規(guī)避了中介吃差價的可能性。”而目前買賣雙方通常在權屬過戶當天(即領到契稅完稅憑證及權屬登記部門的領證通知單或收件單)就履行房款交付手續(xù)的方式，將會成為今后買賣雙方自行約定付款方式的主要模式。
四種類型業(yè)務流程
(一)售房人房產未設定抵押，買房人一次性全額付款
買房人一次性或分期將房款存入中介機構在合作銀行開立的監(jiān)管“專用賬戶”內。由銀行或中介機構代銀行向客戶出具《存量房交易結算資金托管憑證》。待雙方辦理完畢權屬轉移登記，買方取得《房屋所有權證書》后，賣方僅需持權屬登記部門簽發(fā)的“辦結單”即可從監(jiān)管銀行領到房款。
(二)售房人房產未設定抵押，買房人抵押貸款
買方將首付款一次性或分期存入監(jiān)管“專用賬戶”后，接下來要向銀行申請貸款并至取得“批貸證明”后，交易雙方再辦理權屬轉移登記手續(xù)。當買方取得《房屋所有權證書》、賣方拿到權屬登記部門簽發(fā)的“辦結單”后，中介機構通知銀行將監(jiān)管的房款及買方申請的貸款部分劃轉至賣方賬戶。
(三)售房人房屋已設定抵押，買房人一次性全額付款
如售房人產權存在抵押，買賣雙方在簽署《交易資金劃轉協(xié)議》時可約定使用監(jiān)管資金代賣方辦理原貸款銀行的提前結清手續(xù)，也可以選擇引入擔�；蚱渌緩睫k理。在選擇上述第一種方式辦理抵押注銷手續(xù)的，中介機構應代理賣房人持相關材料向房屋權屬登記部門申請轉移登記手續(xù)。待買方取得《房屋所有權證書》后，賣方憑“辦結單”即可從監(jiān)管銀行領取除用于提前結清部分外的剩余房款。
(四)售房人房屋已設定抵押，買房人抵押貸款
買房人將首付款存入“專用賬戶”后，并通過貸款審批后，售房人需自行辦理或委托擔保機構辦理原貸款銀行的貸款結清手續(xù)，并在辦理完畢權屬轉移登記后，憑“辦結單”向監(jiān)管銀行提取房款。(王麗婭 楊利)
